Сделки с жилыми помещениями, приобретенными за счет средств материнского (семейного) капитала

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон N 256-ФЗ) предусматривает выделение средств в виде материнского капитала для семей, родивших второго и последующих детей, которые можно использовать на улучшение жилищных условий, получение образования или на повышение уровня пенсионного обеспечения .

Право на дополнительные меры поддержки в форме материнского (семейного) капитала возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства:

1) женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года;

2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;

3) мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу,  начиная с 1 января 2007 года.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862 утверждены правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, согласно которых распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей путем подачи в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала.

Территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации, в свою очередь,  рассматривает заявления и принимает решения о выдаче либо об отказе в выдаче сертификата на материнский (семейный) капитал.

Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям:

1) улучшение жилищных условий;

2) получение образования ребенком (детьми);

3) формирование накопительной части трудовой пенсии.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения права собственности на жилое помещение на данный момент является купля-продажа и соответственно средства материнского (семейного) капитала могут быть использованы для приобретения жилых помещений в общую долевую собственность всех членов семьи.

Вторым способом приобретения жилых помещений является участие в долевом строительстве. Отношения, связанные с участием в  Долевом  строительстве, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объектом долевого строительства может являться жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Такое определение объекта долевого строительства приводится в пункте 2 статьи 2 вышеуказанного Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом средства материнского (семейного) капитала могут быть использованы под долевое строительство только жилых помещений и направлены как на оплату первоначального взноса по договору участия в долевом строительстве, так и на погашение периодических платежей, включенных в цену данного договора.

Так же средства материнского (семейного) капитала могут быть использованы на уплату взносов в качестве участников жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов и на уплату первоначального взноса при ипотечном кредитовании или погашение задолженности по ранее оформленному кредиту.

Собственниками объекта недвижимости, приобретаемого с использованием средств материнского (семейного) капитала становятся все члены семьи лиц, получивших сертификат.

Если имущество, приобретаемое за счет средств материнского (семейного) капитала переходит в собственность родителей, либо одного из родителей, родителями оформляется Обязательство. Данный документ подлежит нотариальному удостоверению.

Неисполнение обязательства о распределении долей между всеми членами семьи, включая несовершеннолетних детей, влечет к административной и уголовной ответственности.

Каждая семья намеревающаяся купить, построить или реконструировать жилье на деньги по сертификату на материнский (семейный)  капитал, должна знать, что в случае необходимости продать имущество в будущем, могут возникнуть сложности при реализации этого намерения.  В случае отчуждения недвижимого имущества за соблюдением прав несовершеннолетних детей, имеющих долю в жилье, следят органы опеки и попечительства. Для того, чтобы продать дом или квартиру, купленные на материнский капитал, понадобится специальное разрешение органов опеки.

Также органы опеки и попечительства вправе оспорить сделку купли-продажи недвижимости, по результатам которой нарушены права несовершеннолетних детей, в соответствии со своими полномочиями, установленными Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Таким образом, всем гражданам необходимо знать о том, что сделка, по которой недвижимость, приобретенная ранее продавцом с использованием средств материнского капитала, но не оформленная должным образом на всех членов семьи, может быть признана недействительной.

А последующая сделка по продаже такой недвижимости, когда речь идет о нарушении законных прав одного из супругов и несовершеннолетних детей, является оспоримой. К сделке, являющейся оспоримой, при необходимых на то условиях могут быть применены положения о последствиях недействительности сделок. Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке.