Совершение сделок с недвижимостью между супругами

В научной юридической литературе и в правоприменительной практике вопросы на тему «Совершение сделок между супругами»   в последнее время весьма актуальны. Супруги - это лица, состоящие в зарегистрированном браке. Супруги являются самостоятельными субъектами гражданского права и в этом качестве вправе вступать в сделки между собой.

В соответствии со ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Такие сделки должны соответствовать положениям действующего законодательства Российской Федерации о законности содержания сделок.

Так, например, при подписании договоров купли-продажи следует обратить внимание, что один из супругов не может действовать в качестве представителя по доверенности представляемого - третьего лица и от его имени приобрести имущество на имя своего супруга (в сделке купли-продажи муж выступает в качестве представителя продавца, а жена является покупателем).

В этом случае приобретаемое имущество супругов будет являться совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором (ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации), следовательно, в данном случае сделка представителем будет совершена в своих личных интересах, то есть в отношении себя лично.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого, в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

В настоящее время также можно  затронуть вопрос определения долей в совместном имуществе супругов, который  в основном рассматривают в контексте процесса раздела имущества супругов как этап, предваряющий такой раздел. Между тем определение долей в совместном имуществе имеет самостоятельное юридическое значение и далеко не всегда влечет за собой раздел в натуре.

Изменения в семейном законодательстве в части введения обязательной нотариальной формы для соглашений супругов о разделе общего имущества позволяют говорить об актуальности вопроса о природе семейно-правового соглашения об определении долей, о его соотношении с соглашением о разделе имущества.

Из пункта 1 ст.254 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Данная норма закрепляет вполне очевидное правило о том, что разделу должно предшествовать установление пропорции (долей) между разделяемыми элементами. Общим правилом п. 1 ст. 39 Семейного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 254 ГК РФ установлено равенство долей супругов при разделе совместного имущества. Таким образом, определение размера доли выступает в качестве первого этапа процесса раздела имущества. Вторым этапом является собственно раздел имущества в натуре на отдельные части, каждая из которых уже будет находиться в единоличной, а не общей собственности.

Пунктом 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. Статья в данной редакции, вступила в силу 29.12.2015.

Супруги или бывшие супруги вправе своим соглашением определить доли как во всем совместном имуществе, так и только в его части. В соглашении об определении долей должен быть указан перечень имущества, в отношении которого оно действует. Соглашение не исключает споры между бывшими супругами относительно того, будет ли то или иное имущество относиться к совместно нажитому в период брака или не будет, но практический смысл в таком соглашении есть. Например, если бывшие супруги предусмотрели неравный размер своих долей, то это условие договора, а не норма п. 2 ст. 39 СК РФ о равенстве долей и о праве суда отступить от этого равенства будет применяться судом в случае принудительного раздела того имущества, относительно которого бывшие супруги не смогли договориться о разделе.

Пока имущество находится в совместной собственности, оно может быть отчуждено целиком в пользу третьих лиц. Однако, например, для дарения доли в квартире или ином недвижимом имуществе своему ребенку родителям предварительно необходимо произвести определение своих долей и регистрацию своего права собственности на эти доли.

Семейным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность изменения установленного законом режима совместной собственности, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов посредством заключения между супругами брачного договора. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Для брачного договора установлена не только письменная форма, но и обязательное нотариальное удостоверение. Брачный договор относится к сделкам строго личного характера, следовательно, он не может быть заключен представителем, действующим по доверенности (доверенным лицом), супруга вступающего в брак.

Брачным договором можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Сам по себе брачный договор не подлежит государственной регистрации, но возможна государственная регистрация права собственности, если, например, по условиям брачного договора добрачное имущество одного из супругов передается в индивидуальную собственность другого.

Супруги по соглашению между собой в любое время вправе изменить или расторгнуть брачный договор, оформив вновь достигнутое ими соглашение в той же форме, что и основной договор.

Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. Брачный договор прекращает свое действие вместе с прекращением брака, исключение составляют те обязательства сторон, которые предусмотрены соглашением на случай прекращения брака. Субъектами брачного договора могут быть не только супруги, но и будущие супруги. В случае, если брачный договор заключается до регистрации заключения брака, брачный договор вступает в силу с момента регистрации брака.

В брачном договоре может быть установлен любой из возможных и предусмотренных законодательством имущественных режимов: общей совместной, общей долевой или раздельной собственности как на все имущество, так на его часть; как в отношении имеющегося в наличии имущества, так и в отношении того, которое будет приобретено в будущем.

Действие брачного договор прекращается с момента прекращения брака (ст. 25 Семейного Кодекса РФ), за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после прекращения брака.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому объект недвижимости приобретается супругами в общую долевую собственность, в силу положений пункта 2 статьи 41 Семейного кодекса Российской Федерации подлежит нотариальному удостоверению. Заключение договора о приобретении объекта в  общую долевую собственность возможно в простой письменной форме, если предварительно между супругами заключен брачный  договор, из которого следует, что супруги изменили режим совместной собственности в отношении данного объекта. Это следует из п. 1 ст.42 СК РФ, согласно которому, брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

В настоящее время, в случае обращения к нотариусу для удостоверения сделки на основании договора, заключенного в простой письменной форме, по которому супруги приобрели объект в долевую собственность, нотариус включает в договор пункт о том, что объект приобретен в долевую собственность. Это будет являться элементом соглашения о разделе имущества или элементом брачного договора.

В случае заключения договора долевого участия в строительстве, где стороной в договоре будут, например, супруги и ребёнок, необходимо до государственной регистрации права собственности на объект заключить брачный договор, установив, что объект поступает в долевую собственность супругов. Брачный договор необходимо заключать до государственной регистрации, поскольку именно в брачном договоре будет закреплен долевой режим собственности супругов. После его заключения на основании брачного договора и договора долевого участия в строительстве будет регистрироваться право собственности каждого лица на доли, установленные этим договором.

Главный специалист-эксперт Осинниковского отдела
Управления Росреестра Кемеровской области                                        Н.А.Шпеко